Qu’est-ce que le logement social ?
La question peut paraitre incongrue, tant le concept semble utilisé, médiatisé et rendu malléable par les discours politiques.
Au Sénégal, l’article 2 du décret n° 2013-1381 du 30 Octobre 2013 relatif aux modalités d’application, au bénéfice de l’habitat social, des dispositions de l’article 472-V-1 du Code Général des Impôts, stipule : « peut être considéré comme un logement social tout logement présentant les caractéristiques suivantes :
- un terrain de superficie comprise entre 150 et 200 m² ;
- trois (3) pièces principales au plus ;
- une cuisine ;
- un WC et une douche séparés ou réunis dans une même pièce, avec carrelage du sol, au moins ;
- une surface libre de planchers inférieure ou égale à 60 m²
- un point lumineux dans chaque pièce,
- un cout plafond de vingt (20) millions de Francs CFA ».
Voilà le type de logement qui bénéficie du régime de faveur avec un taux de 1% à l’enregistrement des actes portant vente d’immeubles à usage de logements par les personnes physiques ou morales.
Nous constatons que cette définition est fiscale et non sociale.
Le « logement social » a vocation à offrir un logement à tous ceux qui peinent à se loger de façon décente dans les conditions du marché.
- Il est agréé par l’Etat et financé avec des fonds publics.
- Il bénéficie d’une aide sous forme de facilités d’acquisitions foncières, de financement, de subventions, de déduction fiscale.
- Il fait l’objet d’une procédure d’attribution contrôlée par la puissance publique.
- Il a un loyer plafonné. Le prix est réglementé par l’Etat et est inférieur à celui du parc privé ; ce qui permet la régulation du cout du loyer.
Au Sénégal, depuis plus de deux décennies, les seuls logements sociaux construits ont été ceux de la « Cité Jaxaay » et « Tawfekh Yakhar » dont les attributaires qui sont des victimes des inondations, s’acquittent du tiers du prix de revient du logement.
Aujourd’hui, n’importe quel promoteur immobilier dit faire des logements sociaux car la définition est poreuse.
Pour exemple : un logement acheté à 20 millions avec un prêt bancaire coute au terme de 15 ans de remboursement 35 millions avec des mensualités de 195.000 Francs dans un pays où le SMIG est à 47 975 FCFA et la quotité cessible d’un tiers.
Ce logement dit « social » l’est pour qui ?
Il est récurrent de voir des immeubles pousser comme des champignons dans ces lotissements dit d’habitat social avant même la réception des travaux car les acquéreurs ne sont pas des « cas sociaux ».
Ce sont des décideurs politiques et de hauts cadres de l’administration qui bénéficient des baux et des titres fonciers à vil prix.
Dans la station balnéaire de Saly, des « privilégiés » paient une redevance annuelle de 6 FCFA à 435 CFA le mètre carré soit 1.200 FCFA à 87.000 FCFA pour un terrain de 200 mètres carrés.
C’est la même pratique aux Almadies, dans la Zone de Captage et sur la Bande Verte. Au même moment, le pauvre « lambda » débourse dans un programme dit social dans la lointaine banlieue dakaroise 10.000 FCFA à 30.000 FCFA le mètre carré.
Il arrive que dans un même lotissement, les prix varient du simple au décuple entre les « privilégiés de la République » et les « lambdas ».
Complexe et opaque, le système d’attribution des logements suscite des soupçons de passe-droit, d’inégalités de traitement, voire de dérives clientélistes
C’est scandaleux ! C’est inacceptable !
Il est étonnant que nos dirigeants continuent à organiser des séminaires et à mettre en place des commissions pour se pencher sur l’habitat social et le coût du loyer au Sénégal alors que le diagnostic a été fait depuis belle lurette et des recommandations pertinentes ont été émises.
Au Sénégal, on consacre 90% du temps à la réflexion et 10 % à l’action. Tout a été dit sur le marasme immobilier.
Il faut arrêter d’adopter une politique du « sparadrap sur la jambe de bois ».
La Commission Urbanisme et Habitat du défunt Conseil Economique et Social sous la houlette de Madame Anna BA DIA Directeur Général de la SIPRES et Maitre Amadou Moustapha Ndiaye Notaire, a produit un rapport exhaustif sur l’Immobilier et le Coût du loyer au Sénégal (Avis CES 2010-11 du 13 Avril 2010).
Des recommandations pertinentes ont été faites pour faciliter l’accès à la propriété et pallier à la cherté du loyer.
Parmi ces recommandations :
- La mise à disposition par l’Etat, de terrains aux sociétés nationales concessionnaires et aux promoteurs privés pour permettre une réduction des couts.
- Remettre en place le Fonds pour l’Amélioration de l’Habitat Urbain (FAHU) et l’affecter à la réalisation de réseaux primaires
- Supprimer la double taxation du logement qui est à la fois assujetti à la TVA sur les travaux (18%) et le droit d’enregistrement (1% à 10%) sur les ventes.
- Demander aux banques qui interviennent dans le secteur de l’immobilier de trouver des ressources longues qui leur permettraient de financer les accédants à la propriété sur le long terme
- Remettre sur place un parc locatif au niveau des sociétés immobilières pour jouer le rôle de régulateur sur le marché des loyers.
- La participation des sociétés concessionnaires (SENELEC, SDE, ONAS) au financement des réseaux. Ces sociétés sont enclines à réceptionner ces réseaux dans leur patrimoine et à faire payer par le promoteur des frais de suivi des travaux et de branchement.
- Mettre un cadre réglementaire à appliquer à tous les promoteurs immobiliers
- Réviser le décret fixant les éléments de calcul du loyer des locaux à usage d’habitation (Décret n°81.683 du 07 Juillet 1981) et fixer une périodicité annuelle.
- Etc.
La ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat, lors de son passage à l’Assemblée Nationale le 26 Novembre 2013, a soutenu qu’ « il faut que la SICAP et la SNHLM se recentrent sur les objectifs originels ; si elles ne s’adaptent pas, elles disparaitront… ».
La Ministre oublie t elle que ces deux sociétés sont sous sa tutelle et leurs Conseils d’Administration sont composés que de représentants de l’Etat et de ses démembrements (Direction de l’Habitat, Ministère des Finances, Contrôle Financier Présidence, Assemblée Nationale, Commune de Dakar, BHS, SNR…) ?
Ces sociétés ne fonctionnent elles pas avec des Directives présidentielles et ministérielles ?
En réalité, les orientations de ces structures sont celles de l’Etat du Sénégal. Les pourfendeurs au niveau de l’hémicycle, au niveau des plateaux des radios et télévisions et les « privilégiés de la République » sont les acquéreurs des logements décriés.
Sous le règne du Président Abdoulaye Wade, ces instruments étatiques de promotion immobilière ont été étouffés au profit de nouvelles sociétés privées qui se sont avérées être des industries d’escroquerie.
Malheureusement, on assiste aujourd’hui à une « marocanisation » des programmes d’habitat dit social au niveau du pole urbain Diamniadio. Au terme de sa visite au Maroc au mois de Juillet 2013, le chef de l’Etat a octroyé des centaines d’hectares aux marocains qui disent faire des logements sociaux (ALLIANCES, HOLMARCOM, ADDOHA….)
Le Groupe Immobilier Marocain ALLIANCES a signé un contrat pour la réalisation d’un pole urbain de 375 ha, là où la SNHLM n’a été attributaire que de 150 ha et la SICAP que de promesses.
Nous sommes convaincus que ce ne sont pas les marocains qui vont s’occuper du social des sénégalais, ils viennent battre monnaie avec l’appui du Groupe Attijariwafa Bank.
Ces logements qu’ils proposent de construire ne requièrent aucune technicité particulière; même les tacherons de Diamniadio et périphérie peuvent les réaliser avec l’appui de techniciens aguerris du Ministère de l’Habitat, de la SICAP, de la SNHLM, des architectes sénégalais, des bureaux de contrôle sénégalais.
On ne peut pas réinventer l’histoire, le logement social a ses exigences. Pendant l’âge d’or du logement social au Sénégal, la Caisse Française de Coopération Economique (actuelle Caisse Française de Développement) octroyait à la SNHLM et la SICAP, des financements à conditions douces :
- pour la location vente, des prêts avec des taux d’intérêt de 3,5% à 5% remboursables sur 15 ans avec un différé de 5 ans.
- pour la location simple, des prêts avec des taux d’intérêt de 2.5% à 5% remboursables sur 20 ans avec 5 ans de différé.
Par le biais d’un impôt (impôt sur les traitements et salaires), l’Etat finançait sous forme de subvention, les voieries et réseaux divers (VRD) des différents programmes. Ces VRD représentent 25 à 35 % du cout du logement. En plus, ces sociétés étaient exonérées de l’impôt sur les fonds empruntés aux bailleurs de fonds destinés au logement.
Le problème du financement du logement social au Sénégal devait commencer à trouver un début de solution avec la création en 2006 de la Caisse de Dépôts et Consignations (loi 2006-03). Cet organisme devait aider à mettre en place des ressources financières abondantes et peu onéreuses pour les acteurs intervenants dans ces secteurs qui ont du mal à se mouvoir dans le réseau bancaire classique qui pratique des taux de 10 à 12 % avec un différé correspondant à la réalisation du lotissement.
Malheureusement, la Caisse de Dépôts et Consignations s’est plutôt positionnée comme un concurrent dans le secteur immobilier depuis qu’elle a été « contrainte » d’acheter des centaines d’hectares sur le fameux Titre Foncier 1975/R à Bambilor.
Mais, il est heureux de reconnaitre que le Chef de l’Etat, lors du Conseil des Ministres du 10 Octobre 2013, a demandé la mobilisation des moyens de la CDC, ceux du système bancaire national, la BHS notamment au profit de la SNHLM et de la SICAP pour promouvoir un système et des mécanismes de financement efficaces et durables du logement social au Sénégal. C’est une décision salutaire.
Nous avons également constaté que la Caisse de Sécurité Sociale et l’IPRES ont acquis des terrains à coup de dizaines de milliards sous l’injonction du régime de Abdoulaye Wade ; ce qui est loin d’être leur vocation. L’Etat doit trouver un moyen consensuel de ramener ces réserves dans son assiette pour booster l’habitat social.
En conclusion, la question du logement dit social est une question de volonté et de décisions politiques. Quand l’Etat du Sénégal l’a voulu, des milliers de logements sont sortis de terre à Tivaouane Peul et Niague en moins de six mois.
Certes l’habitat social a un prix, mais il rapporte aussi. Et l’adage « mieux vaut prévenir que guérir » pourrait nous éclairer, à lui seul, sur le danger de laisser aux prises du seul marché libre, le logement des ménages à faibles et moyens revenus. Il est alors de première importance de savoir analyser ce retour sur investissement aussi bien sur le plan social qu’économique, de le valoriser et de l’intégrer pleinement dans les politiques.
Le droit au logement est consubstantiel au droit à la dignité et à l’intégration humaine.
VIVE LA REPUBLIQUE SOBRE ET VERTUEUSE !
Abdoul Aziz WANE
Rue 39 X 14
Colobane DAKAR
